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LB凌奔设计×商业洞察|再见,中国商业地产趋势白皮书2021

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纵观2021年,在疫情常态化的反复冲击之下,商业地产依旧展露出顽强的生命力。商业项目扎堆开业、商管拆分上市、品牌焕新加速度、线下品牌也迎来融资潮......这一系列的动作背后,似乎都
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纵观2021年,在疫情常态化的反复冲击之下,商业地产依旧展露出顽强的生命力。商业项目扎堆开业、商管拆分上市、品牌焕新加速度、线下品牌也迎来融资潮......这一系列的动作背后,似乎都在预示着商业地产进入了一个革新阶段。

我们围绕以下三个方面复盘商业地产行业的2021,分析未来趋势洞察,希望为行业提供一些可行性参考。

商业地产市场新趋势:存量改造时代已临,精细化运营大势所趋

线下经济活力回升,商业地产整体回暖;

结构性存量市场已临,华东及下沉市场为发力点;

商业竞争加剧,核心商圈存量调改为主旋律;

精细化运营为王,首店经济、体验式场景助力。

商业地产消费新气象:乌云后露出金边,线下消费喜迎新气象

消费人群迭代,购物中心Z世代争夺战打响;

新消费品牌相继爆发,网红新物种层出不穷;

“夜经济”异军突起,成为城市新名片。

商管企业运营新动向:轻资产管理成风口,数字化智能运营赋能

加码商业地产,注重商业运营;

多元经营模式,轻资产运营竞争趋于白热化;

数字化智能运营赋能商业地产。

PART 01 

宏观截面

2021商业地产市场态势

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在突如其来的疫情之下,2020年购物中心经历了“至暗时刻”,进入2021年后疫情常态化,商业地产整体呈现向上回升趋势,蓄势即发、活力回升的一派光景。

2021年全国实体商业所展现的商业光景

受疫情影响,2020全国购物中心开业项目数达到5年历史最低;2021年购物中心迎来开业“大爆发”,商业项目数量超过千座,全国购物中心存量规模达到5.37亿㎡。

2021年整体客流呈现“回暖”态势,但相比疫情之前仍有差距,同时受到疫情常态化的影响,客流呈现波动态势。

2021年整体消费市场则韧性彰显,市场销售增速回升。第三季度社会消费品零售总额达106,153亿元,较第二季度环比下降0.5%,同比增长5.03%。

全国商业的区域特征

以上海、杭州、南京等经济发达城市为主的华东区,购物中心商业面积及数量都位居第一,众多品牌首店、旗舰店、跨界营销等也会首选华东区域。

随着一二线城市商业趋于饱和状态,以及三四线城市居民消费水平提升,不少头部商企将近几年的未来战略规划下沉到三四线城市,填补城市商业空白。

LB凌奔设计深耕商业十余年,依托粤港澳大湾区核心城市·“设计之都”深圳,面向全国市场辐射,布局三四线城市,为下沉市场带来更多宜居、多元、丰富的社交生活新场所。

©️LB凌奔设计——博罗天虹购物中心

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©️LB凌奔设计——常平正利天虹购物中心

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©️LB凌奔设计——大余奥园广场

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©️LB凌奔设计——瑞昌C+Mall奥园广场

©️LB凌奔设计——吴川奥园购物中心

©️LB凌奔设计——樟木头汇景城购物中心

商圈层面的变化趋势

全国核心一线、新一线城市商圈较为成熟,客流热度也居于前位。南京、重庆、杭州、广州位居前列,上海商圈最多。

在城市发展规划下,不少次级商圈与新兴商圈的占比正在逐步攀升,区域型购物中心、郊区型购物中心、文商旅等“微度假”式商业风潮再次进入到人们视野。

低成本拿地、成熟商圈氛围,成为存量改造项目自带的“闪光点”,在寸土寸金的一二线核心城市,核心商圈的存量改造项目将成为市场主流。

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2021年购物中心有什么调整动作?

首店,作为稀缺性品牌成为购物中心争夺客流的途径之一,其区域唯一性、网红流量不仅为购物中心引流,还同时改善商圈、城市的商业丰富度。

不少购物中心在线下推广时积极引入抖音、微信、小红书、微博等线上媒体渠道,借力线上流量突破线下的瓶颈,打造线上轻社交购物中心体系。

体验式、场景式是购物中心打造的主流趋势,能为消费者提供线上所不具备的线下社交属性与参与感。从打造沉浸式商业空间、引进体验式业态、举办互动商业活动三方面营造体验场景。

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PART 02 

聚焦人、货、场“三维”

消费层面的新变化趋势

后疫情时代商业展现出顽强活力,新兴人群Z世代崛起,业态品牌焕发新活力,新消费时段兴起,激发线下商业的全新气象。

聚焦新消费主力,Z世代成为主要客群

在联合国经济和社会事务部2020年的统计中显示,全球Z世代在2019年达到24亿人,占世界总人口的32%,成为数量最多的一代人。

Z世代崛起已经成为趋势,消费潜力也需要不断激活,对于年轻客群来说,购物中心是一个重要的社交空间。他们普遍很乐意为兴趣消费,以圈层文化社交为主,包括饭圈、潮玩圈、二次元圈、电竞圈等,民族自信力高,热衷于国货。

购物中心为了抢占Z世代的内心,积极引入国潮、“三坑”的品牌业态,定期举办联名快闪店、青春音乐节等活动,同时借助小红书、抖音等新媒体渠道营销,借力KOL将流量由线上引入线下。

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新业态品牌首登购物中心“舞台”,传统品牌升级迭代

在购物中心的业态品牌上,餐饮、酒水饮料、美妆护肤、娱乐体验类业态受到消费者和资本的青睐。

其中,茶饮、咖啡、拉面受到追捧;剧本杀、密室、脱口秀等沉浸式现场演艺项目,通过强体验感成为引流利器;运动馆类占主导,电竞、娱乐性集合店异军突起,劲头兴起,上行趋势明显。

在“国潮”的强大助力下进行了品牌迭代更新,包括产品升级、门店场景焕新、跨界合作、集合旗舰店等“花式吸睛法”,扩大用户圈层,突破品牌增长瓶颈。

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新消费时段兴起,夜经济成为新型经济文化

在国家及地方相关的利好政策之下,为拉动内需,促进国内消费大循环,夜间消费开始兴起。

夜经济消费客群以18-24岁的年轻人为主力,占据着近六成的夜间客流。从之前单纯的夜宵和夜间观光,发展到食、游、购、娱、体、展、演等多元夜间消费。

PART 03 

资本与经营

商管层面的“方向”变道

头部商管企业,在2021年又有哪些战略调整或赛道改变呢?

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2021年不少房企加码商业“航道”

住宅市场政策的收紧,众多企业将商业地产作为突破口之一。近几年,不少房企还分拆商管物业上市,并作为独立的商业板块来运营。

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轻资产成发展关键词,分拆商管上市热潮持续

由于存量市场逐渐增大,不少头部房企相继开始涉足轻资产模式,通过独立商业运营管理增强企业的抗压、抗风险能力,从而行业掀起了轻资产的浪潮。

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进行数字化、智能化转型,赋能运营管理

在科技的时代潮流下,不少商业地产人开始踏上通过数字化转型为“精细化运营”道路。通过数字化服务,提升整体的运营力,从而完成购物中心整体的迭代更新。

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不可否认的是,商业地产正在面临一个新的挑战。在互联网以及疫情的影响之下实体商业、线下消费遭受到巨大的冲击;与此同时,也激励着商业地产人不断寻求崭新的突破口。

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